Société
Les promoteurs immobiliers donnent leur estimation des besoins en logements, qui évolue en fonction de la population et de la structure des foyers.
Les Echos - 10 mars 2023 - Par Elsa Dicharry
La quantité de logements neufs dont le pays a vraiment besoin fait régulièrement débat. Le gouvernement comme les professionnels de l'immobilier ont souvent cité, ces dernières années, le chiffre de 500.000. La Cour des comptes avait estimé cet été qu'il était sans doute plutôt proche de 370.000.
La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) ajoute sa pierre au débat, en divulguant une étude toute fraîche, réalisée à sa demande par l'ESCP Junior Conseil. Elle évalue à un peu plus de 449.000 le nombre de logements à construire chaque année pendant les dix ans à venir. Les vingt premières métropoles du pays concentrant 37 % des besoins. Avec en particulier 60.000 logements nécessaires en Ile-de-France, 12.500 à Aix-Marseille ou 5.000 à Rennes.
Loin du compte
Pour l'heure, le compte n'y est pas. En 2022, selon les chiffres du ministère de la Transition écologique, 482.200 logements ont certes été autorisés à la construction (+3,1 % sur un an), mais 376.200 seulement ont été mis en chantier (-3,7 %). Et les ventes de logements neufs sont actuellement en berne.
Selon les auteurs de l'étude, le besoin principal en nouveaux habitats - plus de 152.000 unités, soit 42 % du total - est lié au phénomène de décohabitation - séparations conjugales, départ d'un enfant devenu majeur du foyer de ses parents… -, et à la diminution du nombre de personnes par ménage.
« Le nouveau besoin ne va pas automatiquement se placer dans le neuf. Mais si une personne qui divorce s'installe dans un logement ancien, la personne qui quitte ce logement va en chercher un autre et ainsi de suite. Nous avons tenté de mesurer le besoin global de croissance du parc en fonction de différentes évolutions », précise Louis Ziz, vice-président de la FPI.
Logements inhabitables
La croissance démographique pèse finalement assez peu en comparaison de la décohabitation, à 7 % et un peu moins de 26.000 logements. Quand l'immigration crée un besoin d'un peu moins de 71.000 logements (près de 16 %). La demande non satisfaite des années précédentes est évaluée à un peu plus de 64.500.
L'étude analyse également d'autres phénomènes : les logements durablement vacants « situés dans des endroits où il n'y a pas de demande ou qui ont un problème structurel », précise Louis Ziz. Par exemple des fissures dangereuses liées au gonflement des sols argileux . « On ne peut pas considérer que des logements sont disponibles quand cela fait trois ans qu'ils sont bradés et que personne ne veut y aller », complète Pascal Boulanger, le président de la FPI, sur le sujet de la localisation géographique.
Il faut y ajouter les appartements ou maisons - de plus en plus nombreux - qui basculent du statut de résidence principale vers celui de résidence secondaire. Au total, l'ESCP Junior Conseil évalue à près de 84.000 ces logements pour lesquels il est nécessaire de trouver une alternative.
Il y a enfin ces habitats - 50.000 environ - dont la rénovation énergétique est trop onéreuse. « Son coût est tellement important que le logement ne devient plus économiquement viable pour être habité », poursuit Louis Ziz. Là encore, il faut bien reloger les occupants.
